Trong suốt 8 năm từ giai đoạn sốt mạnh đầu tiên tại khu vực Cần Giờ, tôi đã chứng kiến những cơn sốt nóng bỏng đến những khoảng lặng giá giảm thanh khoản chậm sau sốt. Với tôi, Cần Giờ không chỉ là một vùng đất ven biển của TP HCM, mà còn là một tấm gương phản chiếu rõ nét các cơn sốt theo tin đồn.

Trong 8 năm qua, có hai cái tên đã thực sự làm thay đổi mặt bằng giá đất nền Cần Giờ : thông tin về Cầu Cần Giờ và sự xuất hiện của siêu dự án Vinhomes Green Paradise. Qua bài viết này, tôi sẽ lướt qua lại hành trình thiết lập mặt bằng giá, giá đất Cần Giờ hiện tại 2025, cũng như các yếu tố thúc đẩy thị trường tăng trong tương lại là gì để giúp bạn có thể bắt đầu đầu tư vào Cần Giờ không quá mù mờ thông tin thị trường. 

Mặt bằng Giá Đất Cần Giờ Qua Từng Năm từ 2017 đến 2025 ( Giá có tính tham khảo trung bình )

Từ giai đoạn 2005 đến 2017, nhà đầu tư đã bắt đầu chú ý tới Cần Giờ, nhưng thị trường vẫn có chỉ mới sơ khai, giá đất chỉ quanh mức vài trăm nghìn đến 3 triệu đồng/m² các cung đường khá đẹp. Thị trường còn khá trầm lắng, ít ai để ý đến tiềm năng thực sự của nó.

Giai đoạn 2017–2019, thị trường bất động sản tăng mạnh, và khi thông tin về Cầu Cần Giờ bắt đầu râm ran, đất nền Cần Giờ bắt đầu chạy mạnh. Tôi nhớ giá tại trung tâm Cần Thạnh đã tăng chóng mặt, như đường Đặng Văn Kiều, từ 7 triệu/m² đã vọt lên tới 21,6 triệu/m², một mức tăng hơn 200%! 

Tuy nhiên, giai đoạn tháng 4-5-6/2018, ngay sau cơn sốt, thị trường có dấu hiệu hụt hơi, một số vị trí quanh chợ Cần Giờ – Rừng Sác giảm nhẹ 2–4 triệu/m². Đó là quy luật tất yếu của một thị trường mua theo tin đồn, nhanh chóng nguội lại.

Năm 2021 đánh dấu một cột mốc cực kỳ quan trọng của Cần Giờ, khi dự án Vinhomes Cần Giờ được phê duyệt mở rộng lên 2.870 ha với phần lớn diện tích lấn biển, giá đất lại tăng thêm khoảng 5–6 triệu/m² so với năm 2020. 

Đến năm 2023, thị trường chung gặp khó khăn do siết tín dụng. Cần Giờ cũng không nằm ngoài quy luật đó, giá tại nhiều khu vị trí đẹp chỉ còn 14–16 triệu/m², một số khu dân cư sâu hơn lùi về mức 9–11 triệu/m². 

Và bây giờ, năm 2025 khi thông tin Vinhomes Cần Giờ đã chính thức triển khai, cầu Cần Giờ chuẩn bị được đầu tư, thị trường đất nền Cần Giờ tăng liên tục và bước giá tăng mạnh, nhưng có sự phân hóa rõ rệt. Giá giao dịch và rao bán tại các khu vực dao động từ 9 triệu đến hơn 90 triệu/m², tùy thuộc vào vị trí đắc địa, loại đất và yếu tố pháp lý. 

Nhìn lại các năm đó, tôi thấy Cần Giờ trải qua ba chu kỳ lớn:

• Chu kỳ 1 (2017–2018): Sốt kỳ vọng với tin đồn Cầu Cần Giờ, giá tăng nhanh nhưng cũng điều chỉnh mạnh vào tháng 4/2018. Đây là bài học về đầu cơ đất theo tin đồn hạ tầng giao thông mà nhà đầu tư thường gặp .
• Chu kỳ 2 (2020–2021): Cơn sóng khá chắc đầu tiên tại Cần Giờ, khi pháp lý Vinhomes Cần Giờ được duyệt dự án 2.870 ha. Giá tăng thêm 5–6 triệu/m² ngay lập tức là rất hợp lý .  
• Chu kỳ 3 (2022–2023): Thị trường hạ nhiệt với chính sách vĩ mô siết tín dụng, giá giảm từ 17–21 triệu/m² về 14–16 triệu/m². Giai đoạn này hầu như tất cả thị trường BĐS đều khó, đây là giai đoạn biến động rất lớn về pháp lý dự án, nhiều doanh nhân bị bắt, dòng vốn vào thị trường BĐS bị bóp mạnh . 

Và bây giờ, tôi tin rằng năm 2025 chính là một bước ngoặt lịch sử. TP.HCM duyệt 1/500 Vinhomes Green Paradise chuẩn bị khởi công, phê duyệt giá đất và VinGroup đã đóng tiền sử dụng đất vào ngân sách hơn 21.700 tỷ đồng .

Các tuyến hạ tầng giao thông quan trọng như Cầu Cần Giờ, Metro Vinspeed Quận 7 – Cần Giờ, đường Cao Tốc Bến Lức – Long Thành qua Cần Giờ đều bắt đầu động thổ . Sau khi hoàn thành chắc chắn sẽ tạo ra đột phá vô cùng lớn . 

Phối cảnh 1 phân khu trong Vinhomes Cần Giờ với toà nhà biểu tượng 108 tầng, quy mô gần 3000ha với tổng vốn 10 Tỷ $ . Click xem ngay phân tích đầu tư Vinhomes Green Paradise để đừng bỏ lỡ cơ hội cuối 2025 .

Tiếp theo tôi sẽ chia sẻ chi tiết hơn mặt bằng giá đất các tuyến đường chính, các khu vực có hoạt động mạnh mua bán trong năm 2025 này để bạn tham khảo . 

Mặt Bằng Giá Đất Cần Giờ Năm 2025 Theo Thống Kê Mới Nhất

Hiện tại, thị trường và mặt bằng giá đất đang có sự phân hóa rõ nét, và biên độ giá +5-10 triệu tuỳ vào khu vực và đường vì Vinhomes Cần Giờ đang chuẩn bị mở bán nên thanh khoản tăng nhanh, nhưng giá thì đã tăng từ tháng 5, đến hiện tại 8/2025 chưa tăng tiếp nhiều ( Giá đưa ra trung bình có tính tham khảo, còn nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá giao dịch của thị trường như pháp lý lô đất, diện tích lô đất, lộ giới đường, hiện trạng dân cư xung quanh, các tuyến đường dài thì đoạn nào)

• Khu vực Rừng Sác: Rừng Sác chính là con đường xương sống của Cần Giờ nối từ phà đến Vinhomes đi xuyên trải dài toàn bộ Cần Giờ, giá bán trục đường này dao động từ 22–40 triệu/m² tuỳ vào đoạn nào, đường này trở thành tâm điểm thu hút đầu tư nhờ vị trí chiến lược đón đầu mọi kết nối từ cầu Cần Giờ, cao tốc …
• Đường Thạnh Thới: Đây là con đường kết nối thẳng tới cổng khu đô thị Vinhomes Cần Giờ, hiện đang ghi nhận mức giá bán 35–80 triệu/m², đặc biệt đoạn gần Vinhomes có những lô tăng vọt lên 60–90 triệu/m². 
• Đường Tắc Xuất: Đây là tuyến đường hiện đang được chọn làm đường vào cổng chính khu đô thị Vinhomes Cần Giờ, thuộc Cần Thạnh, 1 hướng đi vào Vinhomes, 1 hướng đi thẳng tới bến phà Cần Giờ – Vũng Tàu, hiện đang ở mức giá 55–80 triệu/m²
• Các tuyến Đào Cử và Duyên Hải: Đây là khu vực dân cư hiện hữu thuộc Cần Thạnh, ngay bên cạnh siêu đô thị Vinhomes Cần Giờ, hiện nhiều lô ghi nhận giá 20–80 triệu/m², nhất là những lô mặt tiền hướng biển. 
• Khu vực Long Hòa: Đây là khu vực có cửa ngõ của siêu đô thị biển Vinhomes Cần Giờ, các lô mặt tiền biển hiện ở mức giá bán 20–60 triệu/m², các khu vắng dân cư và xa Vinhomes thì rẻ hơn nhiều. Nhưng đây là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ dự án Vinhomes Cần Giờ nên có tiềm năng tăng giá mạnh.
• Tam Thôn Hiệp: Đây là khu vực giáp hướng Nhơn Trạch – Đồng Nai, mức giá mềm cho các đường trục chính khoảng 15–19 triệu/m², tiềm năng cho đầu tư trung hạn nhưng cần tầm nhìn.
• Lý Nhơn: Đây là khu vực giáp hướng Tiền Giang, vẫn duy trì mức giá thấp 10–18 triệu/m² các khu vực đông dân và thấp hơn ở các khu còn vắng. Tuy nhiên, khu vực này có nhiều cụm chịu ràng buộc sinh thái dự trữ sinh quyển thế giới và pháp lý nên thanh khoản còn hạn chế.

Các khu vực gần Vinhomes Cần Giờ vẫn đang sốt nhất, tới là các tuyến gần cầu Cần Giờ và trục chính của Cần Giờ . Ngoài ra, điểm thu hút nhà đầu tư vào Cần Giờ còn đến tù quỹ đất ở tại Cần Giờ rất hạn chế . Phần lớn diện tích Cần Giờ được bảo tồn khi là khu dự trữ sinh quyển thế giới, các quỹ đất biển thì thuộc loại thương mại dịch vụ khá nhiều . Bạn có thể tham khảo bản đồ sử dụng đất Cần Giờ, để tìm ra các khu vực có thể định hướng đầu tư tốt ngay dưới đây . 

Để hiểu rõ về cơ hội đầu tư Vinhomes Green Paradise hay còn gọi Vinhomes Cần Giờ, bạn nhất định phải đọc 2 bài phân tích quan trọng nhất của tôi tại đây :

• Phân Tích Chuyên Sâu Vinhomes Cần Giờ – Góc Nhìn Đầu Tư 2025–2030?
• Vinhomes Cần Giờ Có Gì Đặc Biệt và Làm Rõ Các Phân Khu Chức Năng Trong Quy Hoạch

Quay trở lại với thị trường đất nền, rõ ràng giá đất nền Cần Giờ đang có sự phân hóa về tiềm năng tăng giá:

• Những khu vực dọc trục Rừng Sác – Bình Khánh – An Thới Đông được hưởng lợi trực tiếp từ Cầu Cần Giờ, biên độ giá biến động rất nhạy với tiến độ hạ tầng. Đây là nơi đón sóng hạ tầng rõ nét nhất là khi có tin Cầu Cần Giờ chuẩn bị thi công 2026.
• Các khu Long Hòa – Cần Thạnh nằm sát dự án Vinhomes Green Paradise, nhờ quy mô cũng như tầm lớn nhất VN của siêu đô thị biển, khu vực này đang dẫn đầu về kỳ vọng tăng giá. Đây là nơi đón sóng ông lớn rõ nét, nhưng không có nhiều quỹ đất bán ra trong giai đoạn đầu này .
• Ngược lại, các khu xa trục như Lý Nhơn chịu nhiều ràng buộc sinh thái, khả năng tăng giá hạn chế và thanh khoản kém hơn.

5 Yếu Tố Thúc Đẩy Tăng Giá Đất và BĐS Cần Giờ Trong 8 Năm Qua và Tương Lai

Với kinh nghiệm quan sát các thị trường BĐS vùng ven Trung Tâm HCM của tôi, hiện tại Cần Giờ hội tụ đủ mọi tiêu chí để giá đất nền cũng như các bất động sản tăng giá mạnh . 

• Siêu dự án Vinhomes Green Paradise: Quy mô 2.870 ha với vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD, được định vị là khu đô thị nghỉ dưỡng tầm châu lục. Đây chính là thỏi nam châm khổng lồ hút mạnh dòng tiền đổ vào Cần Giờ cả khi bắt đầu làm và khi hoàn thành.
• Hạ tầng giao thông: Cầu Cần Giờ và tuyến metro VinSpeed, cao tốc Bến Lức Long Thành nối về sân bay Quốc Tế Long Thành. 
• Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ 571 ha vốn 5,5 Tỷ $ : Nền tảng kinh tế mạnh nhất bên cạnh du lịch – tài chính tại Cần Giờ chính là khai thác Cảng Cần Giờ ( giai đoạn 1 hoàn thành vào 2027 )
• Sự tham gia của các ông lớn: Đặc biệt là Vingroup, những tập đoàn này mang đến kinh nghiệm, vốn và tầm nhìn.
• Định hướng chiến lược: Đưa Cần Giờ thành đô thị nghỉ dưỡng – giải trí – tài chính hàng đầu khu vực theo mô hình “Đảo Cọ Dubai”. Một tầm nhìn lớn cho đảo Cần Giờ của TP HCM, và đây là quân bài chiến lược nâng tầm TP HCM.

Thị trường Cần Giờ trong 8 năm qua là một ví dụ điển hình về “sóng – gãy – tái lập mặt bằng giá” của bất động sản Việt Nam. Từ mức 3 triệu/m² năm 2017, đến nay nhiều khu vực đã vượt 30–70 triệu/m². Đó là một sự tăng trưởng đáng kinh ngạc nhưng rất bình thường tại Cần Giờ, nơi có vị thế chiến lược trong chu kỳ mới của TP HCM, nhất là khi Vinhomes dồn nhiều chục Tỷ $ đổ vào đây .

Năm 2025, theo tôi, chính là một bước ngoặt mới: Cầu Cần Giờ chuẩn bị khởi công, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ chính thức ra mắt, pháp lý và tài chính đã vào giai đoạn uptrend của thị trường bds phía Nam. 

Đây là thời điểm Cần Giờ bước vào chu kỳ tái lập mặt bằng giá trung – dài hạn mới, dòng tiền đang đổ vào Cần Giờ lớn chưa từng có từ vốn xây dựng hạ tầng giao thông, siêu dự án, tiền mua bán bds, tiền đóng sử dụng đất … 

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào về thị trường Cần Giờ hay cần thêm lời khuyên khi muốn mua đất nền hoặc Vinhomes Cần Giờ, đừng ngần ngại hỏi tôi nhé. Với kinh nghiệm của mình, tôi rất sẵn lòng chia sẻ.